Фамагуста - анализ первичного рынка жилой недвижимости (домов и квартир) по состоянию на сентябрь 2024 г.

Фамагуста - один из шести районов Республики Кипр, расположенный в восточной части острова. На севере, востоке и юге граничит со Средиземным морем, на западе с районами Кирения, Никосия и Ларнака. Также часть района в юго-западной его части и вдоль Зелёной линии занята британской военной базой Декелия. Район разделён на три части: Магуса, Акдоган и Гечиткале. Административным центром района является Фамагуста. Площадь - 1979 км². Население – более 90 тыс. чел.

По данным аналитической системы MAPREX, Фамагуста являются 2-ым районом на Северном Кипре по числу строящегося и находящегося в продаже жилья (после Искеле). Доля Фамагусты составляет 19% от общего числа строящегося жилья и 17% от общего числа юнитов в продаже. На начало сентября 2024 года в активной фазе строительства находятся 6 373 единиц жилья, из которых 1 741 доступны для покупки (27%).

Карта расположения жилых комплексов Фамагусты, находящихся на стадии строительства и предлагающих юниты к продаже

Примечание: размер круга соотносится с числом находящихся в продаже юнитов

В районе Фамагуста в стадии строительства находится 49 жилых комплексов, которые строят 21 застройщик. В 2024 году стартовали продажи в 8 новых комплексах: Class 8, Dolce Mare, Hillside, K-Island 3, Panorama Homes, Phuket Health and Wellness - Phase 3, Rosedale Extended, Sakarya 3, Vita Nova, Vita Nova - Phase 2.

Крупнейший застройщик по числу строящихся юнитов – Cyprus Constructions (1600 единиц), далее следует Evergreen Developments (1544 ед.) и Noyanlar (652 ед.). Крупнейший строящийся комплекс с самым большим числом юнитов – Habitat девелопера Evergreen Developments (1343 юнита всего, из них 274 – продано, 391 – в продаже).

ТОП-10 застройщиков по количеству строящихся юнитов:

1. Cyprus Constructions – 1600 ед.
2. Evergreen Developments – 1544 ед.
3. Noyanlar – 652 ед.
4. Döveç – 426 ед.
5. Akol – 261 ед.
6. Dörter Construction – 258 ед.
7. Afik – 253 ед.
8. Kensington – 211 ед.
9. Tremeseli Holding – 160 ед.
10. Rafael Construction – 156 ед.

Большинство строящихся юнитов будут сданы в 2026-2027 годах (около 80% от общего числа):

41% будут сданы в 2026 году 39% - в 2027 году 17% - в 2025 году 3% - в 2024 году

Более 90% строящегося жилья в Фамагусте – апартаменты (5909 единиц), домов строится 464 единицы.

Число юнитов, находящихся на стадии строительства по типам/подтипам, %

Почти 40% строящихся в Фамагусте юнитов – 1+1, ещё четверть (25,8%) приходится на студии, 23,7% - на жильё 2+1.

Число юнитов, находящихся на стадии строительства по числу комнат, %

Более половины строящихся юнитов имеют площадь (gross covered area) от 50 до 100 кв. м, ещё по 19% - до 50 кв. м и от 100 до 150 кв. м, только у 10% юнитов площадь составляет более 150 кв. м.

Число юнитов, находящихся на стадии строительства по общей площади, кв. м

Почти 80% всех строящихся объектов находятся в Küçük Erenköy и Tatlisu (всего здесь строится 5062 юнита из 6373). Лидерами по числу юнитов, находящихся в продаже, также являются Küçük Erenköy (668 юнитов) и Long Tatlisu (631 юнит в продаже).

На начало сентября 2024 года уровень распроданности юнитов составил 48%, однако этот показатель значительно отличается в зависимости от локации: 

• Küçük Erenköy: 38% (2585 строящихся юнита, 668 юнитов в продаже)
• Tatlisu: 57% (2477 строящихся, 631 юнит в продаже)
• Geçitkale: 52% (652 строящихся, 233 юнита в продаже)
• Yeni Boğaziçi: 45% (520 строящихся, 149 юнитов в продаже)

Число юнитов, находящихся на стадии строительства, в продаже и уровень распроданности по регионам, число юнитов и %

Ценовой диапазон

Около 45% всех доступных к покупке юнитов на начало сентября 2024 года находятся в ценовом диапазоне от 100 до 200 тыс. фунтов, при минимальной стоимости – 39 тыс. фунтов (студии 22 кв. м девелопера Rafael Construction в комплексе Rafael's VIP Beach Club Resort) и максимальной – 2270 тыс. фунтов (виллы 4+1 468 кв. м девелопера Döveç в комплексе Natulux).

Распределение юнитов по диапазону стоимости, тыс. фунтов, %

Динамика цен

За последние 8 месяцев (с начала 2024 года) медианная стоимость домов в Фамагусте колебалась в диапазоне от 399 тыс. фунтов в июле до 550 тыс. фунтов в январе и по состоянию на конец августа 2024 года составляла 442 тыс. фунтов. Было зафиксировано снижение медианной цены в июне 2024 года с 520 тыс. фунтов до 406 тыс. фунтов, что связано с выходом на рынок большого числа домов (всего 56 юнитов) застройщика Tremeseli Holding в комплексах Rosedale по цене от 330 до 490 тыс. фунтов.

Медианная стоимость апартаментов в Фамагусте незначительно колебалась в диапазоне от 170 тыс. фунтов в августе 2024 года до 182 тыс. фунтов в апреле.

Медианная стоимость юнитов (апартаментов и домов) по месяцам в 2024 г., тыс. фунтов

Стоимость домов и апартаментов в первую очередь определяются расположением комплекса, а также наличием инфраструктуры.

Самые дорогие комплексы находятся в основном в Küçük Erenköy – комплексы девелоперов Cyprus Constructions, Tremeseli Holding, Carrington Group и других.

ТОП 10 самых дорогих комплексов в Фамагусте, по медианной стоимости за юнит:

Девелопер	Жилой комплекс	Медианная цена, GBP	Расположение
Cyprus Constructions	Phuket Health and Wellness - Phase 3	1 388 750	Küçük Erenköy
Cyprus Constructions	Hawaii Homes	914 725	Tatlisu
Evergreen Developments	Aqua View	800 000	Küçük Erenköy
Carrington Group	Malibu	549 950	Tatlisu
Cyprus Constructions	Phuket Health and Wellness - Phase 1	525 000	Küçük Erenköy
Carrington Group	Atlantis	514 950	Küçük Erenköy
Uzun Group	Lotus Villas	430 000	Tuzla
Tremeseli Holding	Rosedale Villas	406 350	Yeni Boğaziçi
Halken İnşaat	Vita Nova	360 000	Tuzla
Tremeseli Holding	Rosedale Extended	339 250	Yeni Boğaziçi

Самые дешевые комплексы в основном расположены в Татлису, Чанаккале и Сакарье — комплексы застройщиков Noyanlar, Erbatu, Halken İnşaat и других.

ТОП-10 самых дешевых жилых комплексов в Фамагусте по медианной цене за юнит:

Девелопер	Жилой комплекс	Медианная цена, GBP	Расположение
Rafael Construction	Rafael's VIP Beach Club Resort	49 000	Tatlisu
Erbatu	Class 7	85 000	Çanakkale
Noyanlar	Olea Cyprus	94 000	Geçitkale
Erbatu	Sakarya 3	99 500	Sakarya
Homeland	Gold Residance	113 000	Karakol
Noyanlar	Angel Towers	117 000	Sakarya
Isatis	Hillside	133 000	Tatlisu
Halken İnşaat	Wisteria	138 400	Çanakkale
Halken İnşaat	Vita Nova - Phase 2	142 900	Tuzla
Erbatu	Class 8	145 900	Çanakkale

Динамика продаж

В августе 2024 года было продано 100 единиц жилья в Фамагусте, что в первую очередь было обусловлено высокими продажами в комплексе Olea Cyprus (Noyanlar) и Dolce Mare (Akol).

Число чистых продаж (продажи минус возвраты) юнитов по месяцам в 2024 г., число юнитов

Примечание: отрицательный показатель продаж в апреле обусловлен возвратом к продаже большого числа юнитов в комплексах Aloha Beach Resort – Phase 1 (Cyprus Constructions) и Olive Court (Dörter Construction) в силу разных причин. Без учёта 104 юнитов, вернувшихся в продажу, число продаж юнитов в апреле составило 95.

Отчёт по Фамагусте можно бесплатно загрузить по ссылке.

Более подробную информацию о состоянии рынка жилой недвижимости Северного Кипра и отдельных жилых комплексов вы можете получить, подписавшись на систему аналитики.