2024 год стал наполненным на различные события и достаточно сложным для рынка недвижимости Северного Кипра. Был зафиксирован значительный спад активности на рынке первичной недвижимости. Несмотря на некоторую положительную динамику в начале года, затем спрос на жильё на первичном рынке резко упал. Так, по данным базы первичной недвижимости Мапрекс, если в I квартале 2024 года в среднем было около 800 продаж юнитов в месяц, то в IV квартале объём продаж упал в среднем до 300 юнитов в месяц (падение более чем на 60%). Крупнейший застройщик Северного Кипра – Afik (на него приходится порядка 15% всего строящегося жилья) в конце 2024 года даже показал отрицательный баланс продаж (из-за невыплат покупателей в продажу вернулось более чем 100 юнитов).
Число чистых продаж (продажи минус возвраты) на первичном рынке по месяцам в 2024 г., число юнитов (в целом по первичному рынку - слева и для крупнейшего застройщика Afik - справа)
Такие факторы, как рост процентных ставок, новая налоговая политика и менее благоприятная экономическая среда, привели к тому, что многие потенциальные покупатели жилья отложили свои решения о покупке, а владельцы недвижимости, которые превысили установленный лимит на количество приобретаемой недвижимости, были вынуждены продавать лишнее жильё на вторичном рынке со значительным дисконтом. При этом девелоперы не торопятся снижать цены на первичном рынке, таким образом, спрос в значительной мере сместился с первичного рынка на вторичный.
Согласно базе первичной недвижимости Мапрекс в 2024 году медианная цена апартаментов выросла с 425 тысяч фунтов стерлингов в январе до 456 тысяч в декабре (+7,3%). Рост цен на апартаменты обусловлен в первую очередь изменением структуры предложения – на рынке в первую очередь распродаются недорогие юниты (студии и квартиры 1+1), при этом в связи с неопределённостью на рынке девелоперы не торопятся выводить в продажу новые проекты. При этом медианная цена вилл даже немного снизилась – с 179 тыс. фунтов в январе 2024 года до 172 тыс. фунтов в декабре (-4%).
Медианная стоимость жилья (апартаментов и домов) на первичном рынке по месяцам в 2024 г., тыс. фунтов
Медианная цена за кв. м апартаментов в 2024 году выросла с 2204 фунтов за кв. м в январе 2024 года до 2287 фунтов в декабре (+3,8%), при этом цены за кв. м домов были стабильными в течение почти всего 2024 года – на уровне около 2180 фунтов за кв. м.
Медианная стоимость жилья (апартаментов и домов) на первичном рынке по месяцам в 2024 г., фунтов за кв. м
Уровень распроданности жилья на первичном рынке по итогам декабря 2024 года составил 53%, в IV квартале был зафиксирован рост уровня распроданности с 51 до 53% на фоне ограниченности предложения – в конце года на рынок не был выведен ни один крупный проект. Быстрее всего на рынке распродаются студии и небольшие квартиры 1+1 и 2+1. По итогам декабря 2024 году уровень распроданности студий составил 60%, жилья 1+1 и 2+1 – 50%. Стоит обратить на значительный рост показателя распроданности жилья 3+1 – если в начале года он составлял 39%, то в конце года приблизился к 50% (это также связано с ограниченным предложением нового жилья такого типа на рынке).
Уровень распроданности жилья по числу комнат в 2024 году, по месяцам, %
Самый высокий уровень распроданности жилья среди регионов Северного Кипра отмечается в Искеле – 56% по итогам декабря 2024 года, самый низкий в Лефке – 47%. По итогам 2024 года уровень распроданности жилья в Искеле снизился на несколько процентов, а в Кирении и Фамагусте значительно вырос – на 10% и 7% соответственно, также после марта 2024 года уровень распроданности жилья в Лефке вырос более чем на 15%.
Уровень распроданности жилья по районам Северного Кипра в 2024 году, по месяцам, %
Примечание: падение уровня распроданности жилья в регионе Лефке обусловлен добавлением в базу и началом продаж крупных комплексов девелопера MMT
Меняется также структура покупателей. Снизилась доля иностранных покупателей жилья, в первую очередь из России и Ирана. Новые ограничения, касающиеся ВНЖ по аренде и покупке, владения иностранными гражданами только одной недвижимостью, а также закрытия иностранных и трастовых компаний, вызвали массовые опасения среди иностранцев, многие из которых рассматривают эти меры как попытку ограничить их права на приобретение и владение недвижимостью. Также экономические и политические проблемы в этих регионах могли способствовать снижению интереса. При этом наблюдается заметный рост числа турецких покупателей, выходящих на рынок недвижимости Северного Кипра. Этот рост помогает стабилизировать определенные области рынка, поскольку все больше граждан Турции стремятся приобрести жилую недвижимость в регионе для жилья или в инвестиционных целях. Сегменты немецких и английских покупателей остаются стабильными, они демонстрируют устойчивый интерес к объектам недвижимости Северного Кипра.
Прогноз рынка жилой недвижимости Северного Кипра на 2025 год
Рынок недвижимости на Северном Кипре столкнулся в 2024 году с резким падением продаж, связанным с новыми налоговыми ставками, более строгими правилами проживания иностранцев и ограниченным предложением земли. В начале 2025 года рынок переживает период неопределенности, и перспективы рынка во многом будет зависеть от действий правительства Северного Кипра. На рынке могут произойти дальнейшие законодательные изменения, которые могут либо стабилизировать, либо ещё больше подорвать рынок. Рынок недвижимости может начать стабилизироваться, при условии, что правительство скорректирует налоговую политику и правила проживания для иностранцев для стимулирования инвестиций.
В начале ноября 2024 года правительство официально признало падение рынка и, под давлением обстоятельств, пересматривает принятые законы. Согласно заявлению представителей правительства, вероятно, изменения будут внесены до февраля 2025 года. По состоянию на начало 2025 года появилась информация, что правительство продлило срок продажи излишних объектов (больше 1) до 7 лет (при этом необходимо заплатить 1% стоимости за каждый лишний объект), а также продлило регистрацию и подачу на титул до 21 февраля.
Вопрос, сможет ли Северный Кипр восстановить доверие иностранных покупателей, остается открытым и крайне актуальным для дальнейшего развития региона. В попытке ограничить приток иностранного капитала правительство повысило налоги и ввело квоты в некоторых регионах, чтобы ограничить иностранное владение недвижимостью. Хотя это может снизить спрос зарубежных инвесторов, это также рискует оттолкнуть инвестиции в регион. Подход правительства к повышению налогов с 8% до 17,5% и требование, чтобы иностранные покупатели платили налоги, несмотря на то, что они ещё не получили одобрения на покупку недвижимости, вызвал отток зарубежных инвесторов. Многие инвесторы, которые уже заплатили налоги, теперь ждут одобрения от правительства, а некоторые ждут годами.
Другая проблема рынка заключается в ограниченном предложении доступной земли и ограничениях на застройку. Для того, чтобы Северный Кипр мог удовлетворить растущий спрос, правительству необходимо значительно увеличить предложение земли. Одним из возможных решений является создание новых земель. Создание новых земель в первую очередь осуществимо посредством проектов по рекультивации, таких как засыпка частей моря.
Резюмируя, можно сделать предположение о том, что спрос на недвижимость останется высоким в 2025 году, цены будут стабильны, однако отсутствие доступного предложения и ограничения на иностранные инвестиции затруднят развитие рынка.
Полная интерактивная версия аналитического отчета доступна нашим подписчикам.