2024 yılı Kuzey Kıbrıs gayrimenkul piyasası açısından çeşitli olayların yaşandığı ve oldukça zorlu geçen bir yıl oldu.
Birincil gayrimenkul piyasasında önemli bir aktivite düşüşü kaydedildi. Yılın başında bazı olumlu dinamiklere rağmen, birincil piyasadaki konut talebi daha sonra keskin bir şekilde düştü. Maprex birincil gayrimenkul veritabanına göre, 2024'ün ilk çeyreğinde ayda ortalama yaklaşık 800 birimlik satış gerçekleşirken, dördüncü çeyrekte satış hacmi ayda ortalama 300 birime düştü - %60'tan fazla bir düşüş.
Kuzey Kıbrıs'ın en büyük geliştiricisi olan ve inşaatı devam eden tüm konutların yaklaşık %15'ini oluşturan Afik, 2024'ün sonunda negatif bir satış bakiyesi bildirdi. Bu, alıcıların temerrüde düşmesinden kaynaklandı ve 100'den fazla ünitenin pazara geri dönmesiyle sonuçlandı.
2024 yılında birincil pazarda aylara göre net satışlar (satışlar eksi iadeler), birim sayısı (birincil pazarın tamamı için - solda ve en büyük geliştirici Afik için - sağda)
Yükselen faiz oranları, yeni vergi politikaları ve daha az elverişli ekonomik ortam gibi faktörler, birçok potansiyel ev alıcısının satın alma kararlarını ertelemesine yol açtı ve satın alabilecekleri mülk sayısında belirlenen sınırı aşan mülk sahipleri, fazla konutlarını önemli bir indirimle ikincil piyasada satmak zorunda kaldı. Aynı zamanda, geliştiriciler birincil piyasada fiyatları düşürmek için acele etmiyor, bu nedenle talep büyük ölçüde birincil piyasadan ikincil piyasaya kaydı.
Maprex birincil mülk veritabanına göre, 2024'te dairelerin ortalama fiyatı Ocak ayındaki 425.000 £'dan Aralık ayında 456.000 £'a yükseldi (+%7,3). Daire fiyatlarındaki artış öncelikle arz yapısındaki bir değişiklikten kaynaklanıyor - ucuz birimler (stüdyolar ve 1+1 daireler) önce piyasada satılıyor, ancak piyasadaki belirsizlik nedeniyle geliştiriciler yeni projeleri satışa çıkarmak için acele etmiyor. Aynı zamanda, villaların ortalama fiyatı bile biraz düştü - Ocak 2024'teki 179.000 £'dan Aralık ayında 172.000 £'a (-%4).
2024 yılında birincil piyasada konutların (apartman ve konut) aylık ortalama fiyatı, bin pound 
2024 yılında dairelerin metrekare başına ortalama fiyatı, Ocak 2024'te metrekare başına 2.204 sterlinden Aralık ayında metrekare başına 2.287 sterline (+%3,8) yükselirken, konutların metrekare başına fiyatları 2024'ün büyük bölümünde metrekare başına 2.180 sterlin civarında sabit kaldı.
2024 yılında birincil piyasada konutların (apartman ve konut) aylık ortalama fiyatı, metrekare başına pound 
Aralık 2024 sonunda birincil piyasadaki konut satış oranı %53 iken, dördüncü çeyrekte sınırlı arz nedeniyle satış oranı %51'den %53'e çıktı - yıl sonunda piyasaya tek bir büyük proje sürülmedi. Stüdyolar ve küçük 1+1 ve 2+1 daireler piyasada en hızlı tükenenler. Aralık 2024 sonunda stüdyoların satış oranı %60, 1+1 ve 2+1 konutların satış oranı %50 oldu. 3+1 konutların satış oranındaki önemli artışa dikkat çekmekte fayda var - yıl başında %39 ise, yıl sonunda %50'ye yaklaştı (bunun nedeni de piyasada bu tipte yeni konutların sınırlı arzıdır).
2024 yılında oda sayısına göre konut satış seviyesi, aylara göre, % 
Kuzey Kıbrıs bölgeleri arasında konut satışlarının en yüksek seviyesi İskele'de - Aralık 2024 itibariyle %56, en düşük seviyesi ise Lefke'de - %47. 2024 itibariyle, İskele'deki konut satışlarının seviyesi birkaç yüzde azaldı, Girne ve Gazimağusa'da ise önemli ölçüde arttı - sırasıyla %10 ve %7, Mart 2024'ten sonra ise Lefke'deki konut satışlarının seviyesi %15'ten fazla arttı.
Kuzey Kıbrıs'ta 2024 yılında ilçelere göre konut satışlarının seviyesi, aylara göre, %
Not: Lefke bölgesinde konut satışlarındaki düşüş, MMT geliştirici şirketinin büyük komplekslerinin veritabanına eklenmesi ve satışlarının başlamasından kaynaklanmaktadır.
Alıcıların yapısı da değişiyor. Yabancı ev alıcılarının payı, öncelikle Rusya ve İran'dan olmak üzere azaldı. Kiralama ve satın alma için oturma izinlerine getirilen yeni kısıtlamalar, yabancı vatandaşların yalnızca bir mülke sahip olması ve yabancı ve güven şirketlerinin kapanması, yabancılar arasında yaygın bir endişeye neden oldu; bunların çoğu bu önlemleri mülk satın alma ve sahip olma haklarını kısıtlama girişimi olarak görüyor. Bu bölgelerdeki ekonomik ve politik sorunlar da ilginin azalmasına katkıda bulunmuş olabilir. Aynı zamanda, Kuzey Kıbrıs emlak piyasasına giren Türk alıcıların sayısında gözle görülür bir artış oldu. Bu büyüme, giderek daha fazla Türk vatandaşının bölgede konut veya yatırım amaçlı konut satın almaya çalışmasıyla, piyasanın belirli alanlarının istikrar kazanmasına yardımcı oluyor. Alman ve İngiliz alıcı segmentleri, Kuzey Kıbrıs emlaklarına olan istikrarlı ilgiyi göstererek istikrarlı kalıyor.
Kuzey Kıbrıs Konut Emlak Piyasası Tahmini 2025
Kuzey Kıbrıs emlak piyasası, yeni vergi oranları, yabancılar için daha sıkı ikamet kuralları ve sınırlı arazi arzı nedeniyle 2024'te satışlarda keskin bir düşüş görecek. Piyasa 2025'in başlarında belirsizlik döneminde ve piyasanın görünümü büyük ölçüde Kuzey Kıbrıs hükümetinin eylemlerine bağlı olacak. Piyasada piyasayı istikrara kavuşturabilecek veya daha da bozabilecek başka yasal değişiklikler olabilir. Hükümetin yatırımı teşvik etmek için yabancılara yönelik vergi politikalarını ve ikamet kurallarını ayarlaması koşuluyla emlak piyasası istikrara kavuşmaya başlayabilir.
Kasım 2024'ün başlarında, hükümet piyasa düşüşünü resmen kabul etti ve koşulların baskısı altında, kabul ettiği yasaları gözden geçiriyor. Hükümet yetkililerine göre, değişikliklerin Şubat 2025'ten önce yapılması muhtemel. 2025'in başlarında, hükümetin fazla mülkleri (1'den fazla) satma son tarihini 7 yıla (her fazla mülk için %1 ücretle) uzattığı ve kayıt ve tapu başvuru son tarihini 21 Şubat'a kadar uzattığı bildirildi.
Kuzey Kıbrıs'ın yabancı alıcıların güvenini geri kazanıp kazanamayacağı sorusu hala açık bir soru ve bölgenin gelecekteki gelişimi için oldukça önemli. Yabancı sermaye akışını engellemek amacıyla hükümet, bazı bölgelerde vergileri artırdı ve yabancıların mülk sahibi olmasını sınırlamak için kotalar getirdi. Bu, yabancı yatırımcıların talebini azaltabilirken, aynı zamanda bölgeye yatırım yapmayı caydırma riski de taşıyor. Hükümetin vergileri %8'den %17,5'e çıkarma ve henüz mülk satın alma onayı almamış yabancı alıcıların vergi ödemesini zorunlu kılma yaklaşımı, yabancı yatırımcıların ülkeden çıkmasına neden oldu. Zaten vergi ödemiş olan birçok yatırımcı şimdi hükümetten onay bekliyor, bazıları ise yıllarca bekliyor.
Piyasadaki bir diğer sorun ise mevcut arazi arzının sınırlı olması ve geliştirme üzerindeki kısıtlamalardır. Kuzey Kıbrıs'ın artan talebi karşılayabilmesi için hükümetin arazi arzını önemli ölçüde artırması gerekir. Olası çözümlerden biri yeni arazi yaratmaktır. Yeni arazi yaratmak öncelikle denizin bazı kısımlarını doldurmak gibi ıslah projeleri yoluyla mümkündür.
Özetle, 2025 yılında gayrimenkule olan talebin yüksek kalacağı, fiyatların istikrarlı seyredeceği, ancak uygun fiyatlı arzın olmaması ve yabancı yatırıma yönelik kısıtlamaların pazarın gelişmesini engelleyeceği varsayılabilir.
Abonelerimize analitik raporun tam etkileşimli versiyonu sunulmaktadır.